楼上漏水，楼下受损，受害业主到底该找谁？

CCTV新闻频道“24小时”栏目曾报道了—聚焦物业乱象。总共分5部分、时长12分钟。其中，第一部分内容是《富力家园，物业不作为，漏水难解决》。那么，房屋漏水真的是物业不作为吗？房屋漏水、业主真的可以不交物业费吗？

1、房屋漏水，并非物业不作为

导致房屋漏水的原因非常复杂，如屋顶漏水、外墙渗水、楼上漏水、管道堵塞地漏反水等，有的肉眼直接能找到，大部分漏水原因很隐蔽。

2、保修期内房屋渗水漏水，开发商负责维修并承担损失

现实中，大量房屋漏水是因为房屋质量问题，属开发商责任，板子却打在了物业公司身上。

保修期内，漏水由开发商负责维修。但相对于房屋几十年的使用寿命来说，保修时间过短。以下是房屋各部位的保修期限。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；管道堵塞2个月。保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

我们注意到，对业主的保修期，屋面防水不是5年，而是3年；计算日期不是从验收合格之日起，而是住宅交付之日起。

3、保修期外，侵权人负责维修并承担损失

如楼上住户装修破坏防水层、改造管道、不当用水等，或者防水材料自然老化，超过质保期，正常生活用水导致渗水漏水，此时，楼上邻居属于侵权人，应当通过相邻纠纷的处理途径处理。

4、业主委托物业维修或公共部位大中修时，找物业公司

很多物业企业是开发商的子公司，接受了开发商的委托对房屋质量问题进行维修，此时，保修期的责任由物业代开发商负责。

因房屋主体结构、公共部位或公共设施设备损坏而渗水漏水，需要大、中修或更换的，经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（或者走绿色通道申请），由物业公司申请维修资金进行维修。

现实中，不少业主因房屋质量、小区绿化环境、安保等迁怒物业公司，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业公司只要做到了其职责范围内的事情，其就算履行了善良管理人的注意义务。

那么，什么是物业公司职责范围内的事情呢？《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。前期物业管理的依据是前期物业服务合同。

5、房屋漏水，业主不能拒交物业费

业主主张的房屋质量问题，与物业服务并非同一法律关系，其可与相关责任者另行解决，而不能以此为由拒交物业费。

我们来看两个案例。

案例一

房屋漏水，业主8年拒交物业费，法院：还得交

据楚天都市报报道，李某系硚口一小区的业主，2008年7月，她入住后发现房屋漏水，遂向物业公司反映情况，但物业公司没有进行维修。此后，李某认为可能是外墙渗透造成漏水，提出在阳台搭建雨阳棚，也遭到物业公司反对。

法院审理后认为，李某作为业主与物业公司是共存共荣的关系。一方面，物业公司作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应当让矛盾长期存在；另一方面，李某与该物业公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以为续，更无法保障其能提供优质的物业管理服务工作。李某应向物业公司交纳物业服务费。

案例二

房屋漏水可否拒付物业费？法院：两个法律关系不能相混 

据姑苏晚报报道，2013年3月1日起，吴江一家物业公司受聘从事某小区的物业管理。李某某、王某某夫妻从2014年起居住在该小区内，但一直没有主动交纳物业费，到今年已结欠物业服务费2511元。由于物业公司多次催讨无果，就将业主告上了法庭。

李某某称其房屋漏水，经常向物业服务企业报修而未能解决，要求物业公司赔偿损失，否则拒交物业费。承办法官耐心向两被告释明，因漏水主张的赔偿与交纳物业服务费不属于同一法律关系，应分别处理。但在庭审中两被告仍表示不愿支付物业费。法院经核算后判决两被告应支付物业费2509.92元。

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